В 2003 году мы приобрели в садоводческом товариществе участок (7,5 соток) с домом, документы не оформляли. Членские взносы регулярно платим с момента покупки. Сейчас хотим все оформить и приватизировать. Но хозяйка сада, которая нам его продала, несколько лет тому назад умерла (документ на собственность при жизни она не оформляла). У нее двое взрослых детей, которые в наследство не вступали и на него не претендуют. В настоящее время проблема состоит в том, что один из наследников не имеет возможности приехать для оформления каких-либо документов. Можно ли оформить документы, минуя одного из наследников? Может быть, по истечении 10 лет с момента продажи участок автоматически переходит в нашу собственность через суд? Какие документы нужны?
Татьяна Тючкалова
Юридически ни садовый участок, ни построенный на нем дом вы не купили. Во-первых, как вы пишете, хозяйка не обладала этой недвижимостью на праве собственности, поэтому не могла продать ее надлежащим образом, с оформлением сделки по установленным правилам. Скорее всего, она как получила участок в садоводческом товариществе в порядке распределения, так и пользовалась им, не утруждая себя приватизацией земли.
Во-вторых, вы тоже не пытались оформить свои права на участок и дом, поэтому собственниками (покупателями) этой недвижимости сточки зрения закона не являетесь, хотя и уплатили «продавцу» оговоренную сумму. После этого в правлении СНТ вас записали в качестве члена товарищества вместо прежней хозяйки, чтобы взымать с вас взносы и другие платежи. Такое положение устраивало и вас, и правление СНТ.
Поскольку прежняя хозяйка собственником недвижимости не являлась, перейти по наследству дом и участок никому не могли. В наследственную массу включается только то имущество, которое находилось в собственности наследодателя. Поэтому о детях хозяйки в сложившейся ситуации можно вообще не вспоминать.
Попробуйте воспользоваться положениями статьи 28 Федерального закона от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». В пункте 4 этой статьи записано следующее: «В случае если земельный участок, составляющий территорию садоводческого объединения, предоставлен данному объединению либо иной организации, при которой до вступления в силу данного ФЗ было создано (организовано) это СНТ, гражданин, являющийся членом данного СНТ, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного садоводческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков документом».
Предоставление в указанном случае такого земельного участка в собственность этого гражданина осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления на основании заявления этого гражданина или его представителя.
К данному заявлению прилагаются следующие документы: описание местоположения такого земельного участка, подготовленное этим гражданином; заключение правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения такого земельного участка местоположению земельного участка, фактически используемого гражданином. В случае отказа придется обращаться в суд.
Что касается приобретательной давности, то в соответствии с пунктом 1 статьи 234 Гражданского кодекса РФ гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество. То есть должно пройти не 10 лет, как вы пишете, а 15. Если вам откажут в приватизации садового участка в порядке статьи 28 указанного «дачного» закона, вы в 2018 году сможете воспользоваться положениями статьи 234 ГК. Надо будет обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.