В 2003 году наша семья приобрела участок в садоводческом товариществе площадью 7,5 соток с домом, однако юридическое оформление сделки проведено не было. С момента покупки мы исправно платим членские взносы. Сейчас возникла необходимость узаконить свои права на недвижимость, но мы столкнулись с проблемой: первоначальная владелица, которая нам продала участок, несколько лет назад скончалась, не оформив при жизни право собственности. У нее осталось двое взрослых детей, которые официально не вступали в наследство и не предъявляют на него прав. Основная сложность заключается в том, что один из наследников физически не может приехать для подписания каких-либо бумаг. Возникают вопросы: возможно ли провести оформление без участия этого наследника? Имеет ли сила приобретательная давность через 10 лет после сделки? Какие документы для этого потребуются?
Правовой анализ ситуации
С юридической точки зрения, ни земельный участок, ни расположенный на нем дом вами фактически не куплены. Это связано с двумя ключевыми обстоятельствами. Во-первых, как вы правильно отметили, продавец не обладала зарегистрированным правом собственности на эту недвижимость. Скорее всего, она получила участок по распределению в садоводческом товариществе и пользовалась им, не пройдя процедуру приватизации. Следовательно, она не имела законного права совершать сделки по отчуждению этого имущества с надлежащим оформлением.
Во-вторых, вы сами в течение длительного времени не предпринимали попыток оформить свои права. Таким образом, с позиции закона вы не являетесь ни собственниками, ни покупателями, несмотря на произведенную оплату. После передачи денег правление СНТ просто внесло вас в список членов товарищества вместо прежней владелицы для начисления взносов. Такое положение дел, основанное на устных договоренностях, устраивало все стороны, но не создало юридических прав.
Наследственный вопрос и возможные пути решения
Поскольку предыдущая владелица не была собственником, дом и участок не могли быть включены в наследственную массу после ее смерти. Наследство включает только то имущество, которое официально принадлежало наследодателю. Поэтому ссылаться на ее детей и пытаться получить от них какие-либо документы в данной ситуации бессмысленно — они юридически не имеют к этому имуществу никакого отношения.
Наиболее перспективный способ решения проблемы — воспользоваться положениями статьи 28 Федерального закона № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Согласно пункту 4 этой статьи, член садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ), которому земельный участок был предоставлен в соответствии с проектом организации территории, имеет право бесплатно приобрести его в собственность.
Порядок действий и необходимые документы
Для реализации этого права вам необходимо обратиться с заявлением в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. К заявлению нужно приложить:
- Описание местоположения земельного участка, которое вы подготовите самостоятельно.
- Заключение правления вашего СНТ. В этом документе должно быть указано, что данный участок закреплен именно за вами, и должно подтверждаться соответствие вашего описания фактическому расположению используемой земли.
Если в приватизации по этому основанию будет отказано, следующий шаг — обращение в суд.
Приобретательная давность как альтернативный вариант
Что касается срока, упомянутого в письме, то здесь есть важное уточнение. Право собственности в силу приобретательной давности возникает не через 10, а через 15 лет. Это установлено пунктом 1 статьи 234 Гражданского кодекса РФ. Гражданин, который добросовестно, открыто и непрерывно владеет недвижимым имуществом как своим собственным в течение пятнадцати лет, может через суд признать на него право собственности.
Таким образом, если попытка приватизации по «дачному» закону не увенчается успехом, у вас появится возможность воспользоваться этим механизмом. Отсчет срока, судя по всему, начался в 2003 году, что означает, что право на обращение в суд с соответствующим иском у вас возникнет в 2018 году.