Согласно законодательству Российской Федерации, в частности статье 37 Земельного кодекса, объектом купли-продажи могут выступать только те земельные участки, которые прошли процедуру кадастрового учета и внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). В реестре содержатся данные обо всех землях, включая те, форма собственности на которые не определена. Такие участки, как правило, считаются свободными и находятся в ведении муниципальных образований или государства.
Важность тщательной проверки перед покупкой
Процесс приобретения и оформления земли требует предельной внимательности и скрупулезности. Перед заключением любой сделки будущему собственнику необходимо собрать исчерпывающую информацию об объекте. Ключевыми параметрами для проверки являются: фактическая площадь надела, его правовой статус (категория земли, вид разрешенного использования), а также факт проведения межевания для установления точных границ. Игнорирование этой стадии может привести к серьезным рискам: приобретению участка с юридическими обременениями, расхождению реальной площади с заявленной, а впоследствии — к длительным и затратным судебным разбирательствам. Покупатель рискует не только потерять деньги, но и остаться без недвижимости. Поэтому одним из наиболее надежных и прозрачных способов стать землевладельцем является участие в аукционе, организованном местной администрацией, или прямое выкуп участка у органа власти.
Поиск свободного участка на кадастровой карте
Многие граждане сталкиваются с трудностью при поиске свободной земли с подходящими характеристиками. Наиболее эффективный и современный способ — использование публичной кадастровой карты. Алгоритм действий следующий:
- Определите интересующий вас регион и населенный пункт.
- В интерфейсе сервиса найдите раздел «Тематические карты» и выберите в нем подраздел «Форма собственности на участках».
- Анализируйте карту, ориентируясь на цветовую маркировку: занятые участки обычно выделены розовым или фиолетовым цветом, а свободные (без определенной формы собственности) остаются не закрашенными.
- Обратите внимание на границы: если их нет, значит, межевание не проводилось. Четкие, обозначенные красной линией границы говорят о том, что участок стоит на кадастре.
Если вы рассматриваете участок для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или дачного хозяйства, для углубленной проверки воспользуйтесь функцией «Посмотреть доступные документы». Сервис предложит заказать платные выписки из ЕГРН, которые содержат актуальные данные об объекте, его кадастровой стоимости и истории прав. Получив подтверждение, что участок свободен и соответствует вашим требованиям, можно готовить обращение в местную администрацию.
Процедура оформления свободного участка в собственность
Поскольку незанятые земли принадлежат государству или муниципалитету, стандартной процедурой их приобретения является участие в аукционе. Для этого нужно подать заявление в администрацию, которая в течение месяца обязана опубликовать извещение о торгах с указанием всех существенных условий.
Однако Земельный кодекс (ст. 39.3) предусматривает ряд случаев, когда землю можно приобрести без проведения торгов:
- Участок предоставлен садоводческому или огородническому товариществу и продается его действующему члену.
- Объект образован в результате раздела более крупного участка, арендованного для комплексного освоения территории.
- Участок продается собственнику расположенного на нем здания или сооружения.
- Право на выкуп без торгов имеют лица, добросовестно арендовавшие землю сельскохозяйственного назначения в течение трех и более лет.
Сотрудники администрации проконсультируют по дальнейшим шагам. Важным этапом часто становится уточнение границ через процедуру межевания. Стоит быть готовым к тому, что расходы на работу кадастрового инженера, как правило, ложатся на плечи будущего собственника, так как муниципальный бюджет редко предусматривает такие траты. После внесения уточненных данных в ЕГРН с заявителем заключается договор купли-продажи, на основании которого регистрируется право собственности в Росреестре. Подтверждающим документом является выписка из ЕГРН.
Пакет документов для обращения в администрацию
Помимо заявления установленного образца, в уполномоченный орган необходимо предоставить:
- Документы, подтверждающие право на приобретение без торгов (если такое право есть).
- Схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории.
- Для членов СНТ или ОНТ — список членов товарищества.
- Квитанцию об оплате государственной пошлины.
Срок рассмотрения документов администрацией составляет до 30 дней. При положительном решении готовится проект договора.
Основания для бесплатного получения земли
Статья 39.5 ЗК РФ закрепляет возможность безвозмездного приобретения земельных участков в следующих случаях:
- Оформление в общую долевую собственность земель общего пользования в садоводческих или огороднических товариществах.
- Истечение пятилетнего срока безвозмездного пользования участком при условии его целевого использования.
- Предоставление земли многодетным семьям в рамках государственной поддержки (региональные программы могут иметь свои нюансы).
Процедура в каждом случае имеет свои особенности и требует подготовки специфического пакета документов. При возникновении сложностей целесообразно обратиться за консультацией к юристу, специализирующемуся на земельном праве.
Размер государственной пошлины
Регистрация права собственности на землю — это государственная услуга, за которую взимается пошлина. Согласно пункту 24 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ, ее размер составляет 350 рублей. Эта сумма едина для участков под ИЖС, ЛПХ, садоводство и огородничество. Важно отметить, что даже при бесплатном предоставлении земли обязанность по уплате государственной пошлины за регистрацию права за новым собственником сохраняется.