Ситуация, когда фактическая площадь квартиры в новостройке оказывается меньше заявленной в проектной документации, встречается довольно часто. После проведения обмеров Бюро технической инвентаризации (БТИ) дольщик обнаруживает расхождение в несколько квадратных метров. Закономерно возникает вопрос: как вернуть деньги, уплаченные за эти «несуществующие» метры?
Ключевая роль договора долевого участия (ДДУ)
Исход подобной ситуации в первую очередь зависит от условий, прописанных в вашем договоре долевого участия. Именно этот документ определяет порядок действий при расхождении площадей. Согласно части 2 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...», цена по договору может быть пересмотрена, если такая возможность, а также конкретные случаи и условия, прямо предусмотрены в тексте соглашения.
Какие варианты могут быть прописаны в ДДУ?
В договорах встречаются несколько основных сценариев, которые напрямую влияют на ваши права:
► Фиксированная цена за объект. Если в ДДУ указано, что стоимость квартиры установлена как единая сумма за весь объект и не подлежит пересмотру по результатам обмеров БТИ, то право на компенсацию у дольщика, как правило, отсутствует.
► Прямое условие о перерасчете. Наиболее благоприятный для покупателя вариант, когда договор прямо предусматривает изменение цены на основании данных инвентаризации БТИ. В этом случае вы имеете полное право требовать возврата средств за недостающие метры.
► Допустимое отклонение. Часто в договорах присутствует пункт о так называемом «техническом» или «допустимом» отклонении площади (например, ±1 кв. м). Если фактическое уменьшение не превышает этот порог, перерасчет стоимости не производится.
Законные основания для требования компенсации
Даже если в вашем ДДУ нет четких условий о перерасчете, это не означает, что вы лишены возможности вернуть деньги. Законодательство предоставляет дольщикам дополнительные инструменты защиты.
Согласно статье 7 Закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать объект, соответствующий условиям договора и проектной документации. Уменьшение площади по сравнению с заявленной можно расценивать как существенное отступление от условий договора, ухудшающее качество объекта.
В таком случае, на основании той же статьи, дольщик вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора. Кроме того, важно помнить, что отношения между дольщиком-гражданином и застройщиком также регулируются Законом «О защите прав потребителей» (статья 4 Закона № 214-ФЗ). Это означает, что квартира с площадью меньше обещанной может быть квалифицирована как товар ненадлежащего качества, что также дает право на пересчет стоимости.
Судебная практика и дальнейшие действия
Судебная практика по таким спорам не всегда однозначна, но ключевым аргументом чаще всего являются именно условия договора. Однако при грамотном подходе шансы на успех высоки.
Если застройщик отказывается идти навстречу в досудебном порядке, дольщик может обратиться в суд. В исковом заявлении можно требовать не только возврата суммы, эквивалентной стоимости недостающих метров (часто суды взыскивают 50% от их цены, учитывая, что часть затрат застройщика носит общий характер), но и компенсации морального вреда, а также судебных издержек.
Таким образом, для защиты своих прав необходимо: 1) внимательно изучить условия ДДУ; 2) направить застройщику официальную претензию с требованием о соразмерном уменьшении цены; 3) в случае отказа — готовиться к обращению в суд, собрав все документы (ДДУ, акт приема-передачи, отчет БТИ, переписку с застройщиком).