С массовой приватизацией жилья в Украине множество квартир оказались в собственности сразу нескольких человек. Это породило целый ряд вопросов: как законно распоряжаться своей частью общего имущества, какие права есть у каждого владельца и как избежать конфликтов? Разъяснения по этим юридическим аспектам дает адвокат Александр Кудрявцев.
Что такое совместная собственность и какие у нее формы?
Активное развитие института совместной собственности в Украине началось в 1994 году с запуском масштабной приватизации. Квартиры, ранее принадлежавшие государству, бесплатно переходили в собственность всех прописанных в них жильцов, причем доли распределялись поровну. Например, если в квартире было зарегистрировано четыре человека, каждый получал ¼ часть. Так огромный жилищный фонд перешел в руки граждан.
Сегодня правовые основы совместной собственности закреплены в Гражданском кодексе Украины (ГКУ). Согласно статье 355 ГКУ, имущество, принадлежащее двум и более лицам (совладельцам), является их совместной собственностью.
Закон выделяет два основных вида совместной собственности:
- Общая долевая собственность – когда за каждым совладельцем закреплена конкретная доля в праве собственности (статья 356 ГКУ).
- Общая совместная собственность – когда доли не выделены, и все владельцы имеют равные права на имущество в целом (статья 368 ГКУ). Классический пример – имущество супругов, нажитое в браке.
Владельцы долевой собственности могут по взаимному согласию установить порядок пользования имуществом, оформив соответствующее нотариальное соглашение, обязательное для всех.
Как управлять и распоряжаться общим имуществом?
Доходы от совместного имущества, например, арендная плата, распределяются между совладельцами пропорционально их долям. Соответственно, и расходы на содержание, налоги и коммунальные платежи каждый несет согласно своей части.
Согласно статье 361 ГКУ, совладелец долевой собственности вправе самостоятельно распорядиться своей долей – продать, подарить или завещать. Однако здесь есть важная правовая тонкость: при продаже доли ее преимущественное право покупки имеют другие совладельцы.
Процедура продажи доли включает несколько обязательных шагов:
- Продавец обязан письменно уведомить остальных совладельцев о своем намерении и условиях продажи.
- Уведомление обычно направляется через нотариуса ценным письмом с описью вложения.
- Только если в течение месяца с момента получения уведомления другие владельцы не изъявят желания купить долю, ее можно продать третьему лицу.
На практике юристы рекомендуют отправлять несколько таких уведомлений, чтобы в будущем избежать судебных споров с другими совладельцами.
Если совладельцы не могут договориться о совместном использовании имущества, закон предусматривает возможность выдела доли в натуре (статья 364 ГКУ). Это означает создание изолированного жилого помещения (комнаты с отдельным входом). Если выдел технически невозможен, владелец вправе потребовать денежную компенсацию стоимости своей доли от остальных совладельцев. Такой раздел может быть оформлен по договоренности у нотариуса или, в случае спора, через суд.
Что касается совместной собственности без определения долей (как у супругов), то любое распоряжение таким имуществом (продажа, дарение, залог) требует нотариально заверенного согласия всех владельцев (статья 369 ГКУ). Раздел такого имущества также возможен по соглашению или через суд.
Почему совместная собственность считается проблемной?
Подводя итог, можно сказать, что совместная собственность – далеко не самая удобная форма владения недвижимостью. Ее беспроблемное использование возможно только при взаимном уважении и готовности всех совладельцев к компромиссам. Любой вопрос – от текущего ремонта до продажи – требует коллективного обсуждения и единогласного решения.
Отсутствие согласия по ключевым вопросам почти неизбежно ведет к конфликтам, которые часто заканчиваются в суде. Поэтому с практической точки зрения владение недвижимостью в единоличной собственности является значительно более простым и надежным вариантом.