Совместная собственность на недвижимость: тонкости распоряжения имуществом

Совместная собственность на недвижимость: тонкости распоряжения имуществом
Когда значительная часть недвижимости перешла в собственность граждан, у многих квартир появилось сразу по несколько собственников. Как распоряжаться своей частью такого имущества и какие трудности могут при этом возникать? В юридической стороне вопроса читателям СуперДома поможет разобраться адвокат Александр Кудрявцев.

Совместная собственность - какая она бывает?

Институт совместной собственности на недвижимость в Украине начал активно развиваться с 1994 года. Именно тогда в государстве стартовал процесс приватизации гражданами недвижимого имущества. В итоге квартира, которая ранее принадлежала государству, безоплатно переходила в совместную собственность всех прописанных в ней жильцов, причем в равных долях. То есть, если в квартире было прописано четыре человека, то все вони получали в собственность по ¼ части этой квартиры. Как следствие, огромный массив государственной недвижимости перешел в совместную собственность граждан.

На сегодня вопрос совместной собственности регулируется Гражданским кодексом Украины (далее - ГКУ). Соответственно части 1 статьи 355 ГКУ имущество, пребывающее в собственности двух или более лиц (совладельцев), принадлежит им на основе права совместной собственности (совместное имущество).

Совместная собственность делится на два вида:

  1. Общая долевая собственность - собственность двух или более лиц с выделением доли каждого из них (ч. 1 ст. 356 ГКУ);
  2. Общая совместная собственность - собственность двух и более лиц без выделения долей каждого из них (ч. 1 ст. 368 ЦКУ).

По закону право общей долевой собственности осуществляется совладельцами по их согласию. Совладельцы могут договориться о порядке владения и пользования имуществом, которое является их общей долевой собственностью. Такая договоренность может быть заверена нотариально в форме договора, который является обязательным для исполнения всеми совладельцами.

Распоряжение совместным имуществом

Если совместное имущество приносит доход, то он распределяется между всеми совладельцами соответственно размеру их доли в совместном имуществе, например, в случае сдачи квартиры в аренду.

При этом совладелец обязан в соответствии с размером своей доли нести расходы на содержание имущества, а также оплачивать налоги, сборы и долги, которые могут возникнуть в процессе пользования совместнім имуществом.

Согласно части 1 статьи 361 ГКУ совладелец имеет право самостоятельно распорядиться своей долей в праве общей долевой собственности, например, продать свою долю в квартире.

Однако здесь надо помнить, что в случае продажи доли преимущественное право ее покупки имеют другие совладельцы. И поэтому в первую очередь продавец обязан письменно уведомить их о продаже и только в том случае, когда они отказываются от покупки или не купят недвижимость в течение месяца со дня получения уведомления, совладелец может продать ее третьему лицу.

На практике такое уведомление осуществляется через нотариуса путем составления нотариального заявления и направления его остальным совладельцам ценными письмами с описью вложения.

Рекомендуется делать несколкьо таких уведомлений, чтобы в дальнейшем, когда часть квартиры будет продана стороннему лицу, избежать претензий со стороны остальных совладельцев.

Также совладельцы могут выделить свою долю изсовместной собственности в натуре (статья 364 ГКУ) или в случае, если это невозможно по объективным причинам, получить от остальных совладельцев компенсацию стоимости своей доли.

При наличии согласия такая процедура осуществляется путем заключения нотариального договора, а в случае отсутствия согласия - выделение осуществляется в судовом порядке.

Аналогичным образом происходит раздел совместного имущества в натуре (ст. 367 ГКУ).

Совладельцы имущества, которое пребывает в общей совместной собственности , владеют и пользуются им вместе, если иное не установлено договоренностью между ними.

Классический пример имущества, находящегося в совместной собственности - это имущество супругов. Согласно части 2 статьи 369 ГКУ распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется по согласию всех совладельцев, если иное не установлено законом.

На практике такое согласие также оформляется нотариально - в виде заявления.

Также общая совместная собственность может быть поделена между совладельцами по их договоренности, кроме случаев, определенных законом (ст. 372 ГКУ). В частности, общее совместное имущество супругов может біть разделено между мужем и женой в судовом порядке. Прочее имущество можно поделить путем составления нотариального договора о разделе недвижимого имущества, которое находится в общей совместной собственности.

Не самая лучшая форма

Подводя итоги, можно сказать, что совместная собственность на недвижимость является не самой лучшей формой собственности. Нормальное пользование и распоряжение таким имуществом возможно исключительно пр цивилизованном поведении всех совладельцев, поскольку все вопросы, касающиеся общей собственности (продажа, сдача в аренду, передача в залог, распределение дохода и так далее) решаются путем коллективных переговоров.

А если совладельцы не придут к согласию в том или ином вопросе, это обязательно приведет к их конфликту, имеющему все шансы оказаться в суде. Так что проще и надежнее владеть любой собственностью единолично!

Добавить комментарий